Định giá bất động sản là căn hộ tân phước công trình xây dựng

IV/ Định giá bất động sản là công trình xây dựng

 1. Qui trình định giá
Công trình xây dựng bao gồm các công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình văn hoá, công trình thương mại (chợ, siêu thị), công trình y tế...
Việc định giá các công trình xây dựng được thực hiện theo các bước như sau:
+ Xác định tổng quát về công trình xây dựng cần định gia bao gồm: việc xem xét các thông tin liên quan đến công trình xây dựng cần định giá (loại công trình gì, diện tích, hình dáng, kiến trúc, can ho tan phuoc ), mục đích của định giá nhà là gì (mua bán, thế chấp, đền bù...)
+ Lên kế hoạch định giá: căn hộ tân phước các công việc phải làm để ước tính được giá trị thị trường của công trình xây dựng (bao gồm nhận biết các loại tài liệu, thông tin liên quan đến công trình xây dựng, thiết kế chương trình, kế hoạch phải làm... ) can ho tan phuoc
+ Thu thập thông tin liên quan đến công trình công dựng cần định giá, bao gồm các thông tin về thị trường liên quan đến công trình xây dựng, các dữ liệu như chi phí xây dựng, khấu hao, thu nhập công trình xây dựng mang lại (ví dụ thuỷ lợi phí đối với các công trình thủy lợi), giá cho thuê công trình xây dựng ...
+ Phân tích thông tin thu thập được thông qua việc phân tích thông tin về chi phí, thu nhập, thông tin thị trường...
+ Sử dụng các phương pháp định giá: tuỳ vào điều kiện cụ thể về loại công
trình xây dựng, thông tin thị trường, thông tin thu thập được... để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp

IV Định giá bất động sản là căn hộ tân phước công trình xây dựng, iv dinh gia bat dong san la can ho tan phuoc cong trinh xay dung, căn hộ tân phước, xây dựng, bất động sản.

+ Ước lượng mức giá và báo cáo kết quả cho khách hàng can ho
Khác với các bất động sản khác, các công trình xây dựng thường có qui mô xây dựng lớn (sử dụng nhiều đất đai), có tính đặc thù và chuyên dùng cao, vì thế ít giao dịch hoặc thậm chí không có giao dịch trên thị trường (ví dụ các công trình an ninh, công trình văn hoá). Chính vì vậy, cần thiết phải lựa chọn những phương pháp định giá phù hợp.
Về nguyên tắc, căn hộ tân phước có thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá để định giá công trình xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, các phương pháp định giá được sử dụng phổ biến nhất là phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác, sử dụng công trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường của công trình xây dựng cần định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá các loại công trình xây dựng tạo ra thu nhập như các công trình thuỷ lợi (thu phí thuỷ lợi), các công trình giao thông (thu phí cầu đương, bến bãi), công trình thương mại (phí thuê diện tích kinh doanh...).
Các bước thực hiện phương pháp thu nhập để định giá các công trình xây dựng được thực hiện theo các bước trong phần phương pháp định giá, cụ thể: can ho
+ Bướcl: ước tính thu nhập trung bình hàng năm do công trình xây dựng mang lại (ví dụ thuỷ lợi phí, tiền cho thuê, phí cầu đương...), có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
+ Bước2: ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: các
khoản thuế , sửa chữa, bảo hành, vận hành...
+ Bước3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa
vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các công trình xây dựng tương tự, căn hộ tân phước hoặc tỉ suất lợi nhuận bình quân ngành.
+ Bước4: áp dụng công thức vốn hoá, hoặc công thức chiết khấu dòng tiền định giá công trình xây dựng.
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá công trình xây dựng trên cơ sở chi phí tạo ra một công trình xây dựng tương tự công trình xây dựng cần định giá để ước tính giá trị thị trường công trình xây dựng cần định giá.
Phương pháp chi phí được áp dung phổ biến trong định giá các công trình xây dựng mới hoặc đã qua sử dung, do tính đặc thù của các công trình xây dựng là ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường. Ngoài ra, các dữ liệu, thông tin áp dung cho phương pháp này là tương đối dễ thu thập, do các công trình xây dựng đều có bản thiết kế và báo cáo quyết toán xây dựng/hoặc các ghi chép về chi phí xây dựng, chi phí giải phóng mặt bằng, thuê đất...
Các bước tiến hành định giá, phương pháp ước tính chi phí xây dựng nhà, tính khấu hao giống như các bước ở phần Phương pháp định giá, chuyên đề 2, cu thể:
+ Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất. Để ước tính giá trị thị trường đất của công trình xây dựng cần định giá, căn hộ tân phước phải giả định đó là đất trống và ước tính trên cơ sở sử dung tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình xây dưng. Nếu công trình
xây dựng mới, các chi phí xây dựng căn cứ vào báo cáo quyết toán, và điều chính thích hợp. Nếu công trình xây dựng là công trình cũ, thì ước tính việc xây dựng một công trình mới tương đương là bao nhiêu. Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ quy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công...).
+ Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn thực tế của công trình xây dựng, nếu công trình xây dựng cần định giá đã qua sử dung hoặc đã xây dựng và chưa sử dung trong thời gian dài. Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.
+ Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của công trình xây dựng theo công thức:
Giá trị thị trường của công trình xây dựng = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí xây dựng công trình trừ (-) hao mòn

can ho tan phuoc là nhà ở

III. Định giá bất động sản là nhà ở

1.    Qui trình định giá nhà ở
Nhà ở là công trình chuyên dung dùng để ở, phuc vu cho các muc đích sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình và các đối tượng khác. Cũng như các loại bất động sản khác, việc định giá nhà ở phải được thực hiện theo qui trình sau:
+ Xác định tổng quát về nhà ở cần định giá bao gồm: việc xem xét các thông tin liên quan đến nhà ở cần định giá (nhà ở loại gì, diện tích, hình dáng, kiến trúc...), muc đích của định giá nhà là gì (mua bán, thế chấp, đền bù...)
+ Lên kế hoạch định giá: các công việc phải làm để ước tính được giá trị thị trường của nhà ở (bao gồm nhận biết các loại tài liệu, thông tin liên quan đến nhà ở, thiết kế chương trình, kế hoạch phải làm...)
+ Thu thập thông tin liên quan đến nhà ở cần định giá, can ho tan phuoc bao gồm các thông tin
về thị trường liên quan đến nhà ở, các dữ liệu đặc biệt khác (nếu có) như chi phí xây dựng, khấu hao, thu nhập do cho thuê ...
+ Phân tích thông tin thu thập được thông qua việc phân tích thông tin về chi
phí, thu nhập, thông tin thị trường...
+ Sử dung các phương pháp định giá: tuỳ vào điều kiện cu thể về loại nhà ở,
thông tin thị trường, thông tin thu thập được... để lựa chọn phương pháp định giá phù hợp
+ Ước lượng mức giá và báo cáo kết quả cho khách hàng
2. Phương pháp định giá nhà ở
Có 4 phương pháp thường được sử dung trong việc định giá bất động sản là nhà ở, đó là : phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, và phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các nhà ở tương tự với nhà ở cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá, hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của nhà ở cần định giá.

III Định giá bất động sản can ho tan phuoc là nhà ở, iii dinh gia bat dong san can ho tan phuoc la nha o, can ho tan phuoc, định giá bất động sản, định giá đất.

Sử dụng “phương pháp so sánh” trong định giá nhà ở khi có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Ví dụ: sử dụng phương pháp so sánh khi định giá các căn hộ chưng cư, với điều kiện là có thông tin về các loại căn hộ tương tự được giao dịch phổ biến trên thị trường. Các bước tiến hành định giá, phương pháp điều chỉnh số liệu, ước tính giá trị thị trường của nhà ở theo phương pháp so sánh giống như các bước ở phần Phương pháp định giá, cụ thể:
 Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những nhà ở “tương tự” được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá. Các yếu tố của nhà ở tương tự bao gồm các đặc tính về kỹ thuật (loại nhà ở, thiết kế), môi trường (khu đô thị, nhà ở xen kẽ...), tính pháp lý...
Bước 2- Tiến hành kiểm tra, can ho tan phuoc phân tích các thông tin thu thập được, so sánh các thông tin với các thông tin của nhà ở cần định giá, để tìm những thông tin có thể đưa ra so sánh được. Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của bất động sản cần thẩm định giá với bất động sản so sánh.
 Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với nhà ở cần định giá. Đối tượng điều chỉnh: giá của các nhà ở so sánh được. Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh chủ yếu (các đặc điểm tự nhiên, pháp lý) giữa nhà ở so sánh và và nhà ở cần định giá. Nguyên tắc điều chỉnh: lấy nhà ở cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tích cực có ở nhà ở cần định giá mà không tồn tại ở nhà ở so sánh thì cộng thêm vào (điều chỉnh tăng giá) và ngược lại. Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm của nhà ở, mức giá giao dịch trên thị trường của nhà ở so sánh để lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh phù hợp.
Bước 4- Bước cuối cùng là ước tính giá trị của nhà ở cần định giá trên cơ sở giá của các nhà ở so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Phương pháp chi phí can ho tan phuoc
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá nhà ở dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một nhà ở tương tự nhà ở cần định giá để ước tính giá trị thị trường của nhà ở cần định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các nhà ở, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; nhà ở đã qua sử dụng; nhà ở không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Ví dụ: áp dụng phương pháp chi phí để định giá các ngôi chùa (nơi ở của các nhà sư), những ngôi nhà cổ, những ngôi nhà có thiết kế đặc biệt... Các bước tiến hành định giá, phương pháp ước tính chi phí xây dựng nhà, tính khấu hao giống như các bước ở phần Phương pháp định giá, cu thể:
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất. Để ước tính giá trị thị trường đất của nhà ở cần định giá, định giá viên phải giả định đất của ngôi nhà đó là đất trống, và được sử dung tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của nhà ở tương đương với nhà cần định giá. Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ quy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường can ho tan phuoc (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công.).
Bước S : Ước tính giá trị hao mòn thực tế của nhà ở. Hao mòn của nhà ở bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của nhà ở theo công thức:
Giá trị thị trường của nhà ở = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí xây dựng mới nhà ở trừ (-) hao mòn
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá nhà ở dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc cho thuê/thuê nhà để ước tính giá trị thị trường của ngôi nhà cần định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dung trong định giá nhà ở mà ngôi nhà đó có thể cho thuê hoặc có thể tạo ra thu nhập bằng các cách khai thác khác. Ví du: định giá các căn hộ ở khu chung cư Mỹ đình, khi có các số liệu về giá thuê các căn hộ xung quanh khu vực đó. Ở nước ta, thị trường cho thuê/thuê nhà ở chưa phát triển, chưa chuyên nghiệp, vì vậy, việc thu thập các thông tin về mức giá thuê nhà ở thường thiếu chính xác. Ngoài ra, giá thuê nhà cũng biến động khá nhanh. Trong khi đó, ở nhiều nước trên thế giới, việc thuê nhà ở dài hạn là rất phổ biến, và thị trường nhà thuê là tương đối dồi dào và ổn định. Người thuê nhà có thể ký hợp đồng thuê dài hạn trên 5 năm, và mức giá thuê nhà ít biến động. Vì thế, định giá nhà ở dựa vào giá thuê nhà ở các nước là rất phổ biến và kết quả định giá thường phản ánh đúng giá trị thị trường của nhà ở. Điều này dựa trên cơ sở là, người mua nhà sẽ cân nhắc và họ chỉ sẵn sàng trả giá (mức giá thị trường của nhà ở) cho ngôi nhà ở này ngang với chi phí họ phải bỏ ra trong tương lai (tổng các khoản tiền thuê nhà qui về giá trị hiện tại) để thuê được ngôi nhà ở tương tự. Ở nước ta, việc sử dung phương pháp định giá dựa vào mức giá thuê nhà là tương đối hạn chế do: dữ liệu về giá thuê nhà không đầy đủ, thị trường cho thuê nhà chưa phát triển, các hợp đồng cho thuê nhà thường ngắn hạn (dưới 5 năm), mức giá thuê nhà biến động lớn theo thời gian và khó dự báo cho tương lai. can ho tan phuoc Ngoài ra, do tính thiếu ổn định của thị trường cho thuê nhà, và quan niệm của người phương Đông là “an cư lạc nghiệp”, nên mọi người đều muốn có một ngôi nhà riêng hơn là đi thuê nhà dài hạn. Chính vì vậy, người mua nhà thường có xu hướng hoặc sẵn sàng trả giá cao hơn so với các khoản thu nhập (chi phí) trong tương lai do tài sản nhà đó mang lại. Điều đó đòi hỏi định giá viên phải dự báo được chính xác các khoản thu nhập trong tương lai, đồng thời phải nêu được những hạn chế này trong báo cáo thẩm định. can ho tan phuoc
Các bước tiến hành phương pháp định giá nhà ở theo thu nhập cũng được tiến hành theo các bước chung như ở Phần định giá, cụ thể:
+ Bướcl: ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà nhà ở mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
+ Bước2: ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: thuế
nhà đất, sửa chữa...
+ Bước3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các nhà cho thuê tương tự.
+ Bước4: áp dụng công thức vốn hoá, hoặc công thức chiết khấu dòng tiền định giá nhà ở.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá nhà ở trên cơ sở ước tính giá trị nhà ở sau khi đã phát triển (cải tạo, sửa chữa hoặc xây lại mới) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá bất nhà ở có tiềm năng phát triển, cải tạo lại. Ví dụ: định giá các nhà ở cũ, thiết kế lạc hậu... Phương pháp thặng dư được sử dụng khá phổ biến trong định giá nhà ở đã qua sử dụng, nhà cần phải cải tạo...Các bước tiến hành định giá theo phương pháp này cũng được thực hiện theo các bước ở phần phương pháp định giá, cụ thể:
+ Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của nhà ở cần định giá, có tính đến những qui định hiện hành về sử dụng tài sản và những hạn chế khác.
+ Bước 2: ước tính toàn bộ giá trị của việc cải tạo/phát triển, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
+ Bước 3: ước tính tổng số chi phí cải tạo/phát triển, bao gồm các chi phí đầu tư, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và các phí có liên quan...
+ Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để ước lượng
giá trị thị trường của ngôi nhà can ho tan phuoc